Mietkaution, Bürgschaft, Verpfändung - Rechte und Pflichten für Mieter und VermieterDie Frage nach der Mietkaution gehört zu den häufigsten Streitthemen zwischen Vermietern und Mietern. Wenn Unklarheit darüber herrscht, ab welchem Zeitpunkt der Mieter die Kaution zu zahlen hat, warum die Rückerstattung durch den Vermieter monatelang auf sich warten lässt oder wie genau eine Bürgschaft ausgestaltet werden sollte, wendet man sich schnell mal an den Mieterschutzbund – oder an die Justiz. Doch inzwischen wurden viele rechtliche Grauzonen abgeschafft, und für Mieter wie für Vermieter gibt es verbindliche Regeln, wie mit Mietsicherheiten verfahren wird. Wir stellen die wichtigsten Aspekte vor:

Barkaution, Bürgschaft und Verpfändung – die Varianten
Je nach Vereinbarung zwischen beiden Parteien können mehrere Varianten der Sicherheitsleistung beschlossen werden. Die Barkaution gehört zu den häufigsten Arten der Mietsicherheit. Diese verpflichtet den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses, einen bestimmten Geldbetrag bar zu zahlen oder alternativ auf ein vom Vermieter eingerichtetes Konto zu überweisen. Kommt der Mieter seinen Mietzahlungen nicht rechtzeitig nach, darf seitens des Vermieters auf jene Kaution zurückgegriffen werden. Der Mieter kann anschließend dazu verpflichtet werden, das Kautionskonto wieder entsprechend aufzufüllen. Die Höhe der Kaution obliegt der vertraglichen Vereinbarung, sie darf jedoch drei Monatsmieten keinesfalls überschreiten. Hierfür gilt die Nettomiete als Grundlage, die Nebenkosten bleiben unberücksichtigt. Vorsicht: Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten andere Regeln! Bei Barzahlung sollte der Mieter eine Quittung verlangen, im Falle einer Überweisung auf das Vermieterkonto die entsprechenden Kontoauszüge aufheben – nur so ist ein unzweifelhafter Beweis über die geleistete Kautionszahlung möglich. Der Vermieter muss das erhaltene Geld auf einem separaten Mietkonto (und damit insolvenzsicher) anzulegen. Die hieraus anfallenden Zinsen kommen bei der Auszahlung schließlich dem Mieter zugute.

Bei einer Bürgschaft tritt ein weiterer Schuldner für eventuell anfallende Forderungen seitens des Vermieters ein. Privatpersonen (Mietbürgschaft), aber auch Banken (Mietaval) können als Bürgen auftreten. Auch hier gilt wie bei der Mietkaution: Mehr als drei Monatsmieten sind bei der vertraglichen Regelung nicht wirksam und müssen vom Bürgen nicht geleistet werden. Leistet der Mieter zuvor eine geringere Vorleistung in bar, wird vom Bürgen allenfalls der Differenzbetrag übernommen. Eine Ausnahme gibt es hier allerdings: Zahlt das Kind beispielsweise eine Mietkaution, während ohne sein Wissen die Eltern eine Bürgschaft zur Verfügung stellen, kann auch die Maximalhöhe von drei Monatsmieten überschritten werden.

Eine dritte und ebenfalls häufige Möglichkeit der Mietsicherheit stellt die Verpfändung dar. In diesem Fall kann der Vermieter auf Sparkonten, oder aber auch Geldanlagen wie Tagesanleihen und Bausparverträge zurückgreifen. Gleichfalls kann vom Mieter extra ein Mietkonto eingerichtet werden, das an den Vermieter verpfändet wird. Wichtig ist in allen Fällen allerdings, das Kreditinstitut über die Verpfändungsmaßnahme zu informieren.

Wohnungsmängel, Zahlungsverzug, Verjährungsfrist – kritische Fragen
Ratenzahlung:
Unabhängig davon, ob Mieter und Vermieter die komplette Zahlung der Mietkaution zu Beginn der Mietvertragslaufzeit vereinbart haben – laut § 551 BGB „ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt“. Das heißt im Umkehrschluss: Der Vermieter kann den Mieter keineswegs dazu zwingen, die komplette Mietkaution „auf einen Schlag“ zu zahlen. Bei Teilzahlungen erfolgt die erste Rate zusammen mit Zahlung der ersten Monatsmiete.

Rückzahlung: Ist das Mietverhältnis beendet, bekommt der Mieter seine Kaution zurück – jedoch nicht unbedingt sofort. Gerichte haben entschieden, dass der Vermieter die Kaution regulär bis zu drei, jedoch in Ausnahmefällen und bei begründeten Nachzahlungsforderungen bis zu sechs Monate zurückhalten kann.

Verrechnung: Eine Verrechnung der letzten drei Monatsmieten mit der hinterlegten Mietkaution durch den Mieter ist ausdrücklich nicht erlaubt. In solchen Fällen steht dem Vermieter zu, den säumigen Geldbetrag auch gerichtlich einzufordern – zuzüglich anfallender Zinsen und Prozesskosten.

Wohnungsmängel: Schäden, die in der Wohnung vom Mieter verursacht bzw. nach dessen Auszug festgestellt werden, kann der Vermieter durch Zugriff auf das Kautionskonto befriedigen. Umso wichtiger ist es für den Mieter, sich vor Einzug in das neue Reich ein genaues Bild vom Zustand der Wohnung zu machen und den Vermieter über auftretende Mängel schon frühestmöglich in Kenntnis zu setzen. Bei der Wohnungsübergabe nach Ablauf des Mietverhältnisses empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll. Damit kann eine nachträgliche Haftung seitens des Mieters verhindert werden, und der Einbehalt eines Teils der Kaution oder der gesamten Kautionssumme ist rechtswidrig. Wer unsicher ist, für welche Mängel der Mieter im Einzelfall aufkommen muss oder nicht, bekommt bei Mieterschutzverbänden oder im Rahmen von Rechtsberatungen weitere Hilfe.

Fazit
Mietkautionssparbücher gelten als besonders günstige Form der Mietsicherheit. Trotz der anfallenden Gebühren profitiert der Mieter von den zusätzlichen Zinsen, die selbst ein Kautionskonto für die Wohnung zu einer kleinen Wertanlage macht. Zwar werden inzwischen Bürgschaften von Banken und Versicherungen immer beliebter, jedoch hängt die Erteilung einer Mietbürgschaft stark vom guten Willen der Anbieter ab, häufig werden hohe Gebühren verlangt und hinsichtlich der Auszahlung hat meistens nur noch der Vermieter Zugriff auf das Konto. Allgemein gilt aber: Die Rechtslage stärkt dem Mieter zunehmend den Rücken – sowohl was die Kautionshöhe, als auch die Teil- und Rückzahlungsmodalitäten betrifft. Wer also Ärger mit dem Vermieter hat, sollte sich über seine Ansprüche genau informieren – damit einem friedlichen Miteinander nichts mehr im Wege steht.

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